שאלת? שילמת

שאלת? שילמת

ביקשתם לברר ברשות המקומית מהו סכום היטל ההשבחה שתדרשו לשלם בגין אישור תוכנית? הרשות עלולה לדרוש מכם לשלם את הסכום עוד לפני שמימשתם את הזכויות

עוה"ד  שמואל שוב וטל גליקסמן  ממשרד עוה"ד שוב ושות'

בעלי מקרקעין מחוייבים בהיטל השבחה לרשות המקומית בעת אישור תכנית בנין ערים,(וכן מתן "הקלה"ו/או "שימוש חורג" אולם חובת התשלום בפועל הינה רק בעתמימוש זכויות במקרקעין (מכר/קבלת היתר וכו')

פעמים רבות בעלי קרקעות חפצים לדעת מהו סכום  היטל ההשבחה  שיידרש מהם עוד בטרם יעשו עסקה במקרקעין על מנת לכלכל צעדיהם ולכן נוהגים  לפנות לוועדה המקומית ולהזמין את שומת ההשבחה על מנת לדעת צפי לחיוב וזאת בטרם מומשו הזכויות במקרקעין.(בהתאם לחוק אף אם קיים חוב היטל השבחה הרי שכל עוד אין מימוש דהיינו היתר בניה או מכר וכו' אין חובת תשלום),

סעיף 4 (4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מאפשר לבעל מקרקעין לדרוש עריכת שומת היטל השבחה טרם מימוש הזכויות ואף לשלמה מיד.

במקרה כזה, על הוועדה המקומית מוטלת החובה לערוך את השומה ולהעבירה לידי המבקש בתוך 90 ימים.

לנישום עומדת גם הזכות לשלם מקדמות על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת השומה המשביחה בהתאם לסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק, ובכך להפחית את התשלום ולהימנע מהפרשי הצמדה. כפועל יוצא, לנישום ישנה האפשרות להחליט על מועד תשלום היטל ההשבחה בו הוא חייב, והחוק מחייב את הרשות המקומית ליתן בידיו את המידע על מנת שיוכל לכלכל את צעדיו.

בתקופה האחרונה אנו נתקלים בעמדת חלק מהרשויות  כי יש לחייב את הנישום בתשלום היטל ההשבחה לאחר הזמנת השומה, גם במקום בו עוד לא היה “מימוש זכויות.” המשמעות הינה הן חשש לגביה מיידית והן דרישת ריבית בשיעור של 0.5% לחודש בנוסף להפרשי הצמדה לחוב ההיטל.

האם מדיניות זו של הרשויות המקומיות יכולה לגבור על ל זכותו החוקית והבסיסית של הנישום לבחור את מועד תשלום היטל ההשבחה עד למועד בו הוא יהנה מהשבחה שנוצרה עפ"י התכנית ?

לסוגייה זו נדרשה כב' השופטת זהבה בוסתן בבית המשפט לעניינים מנהליים במסגרת פסק הדין בעת"מ 32231-07-14 ETABLISSEMENT SEMOND נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים וקבעה כי בידי בעל המקרקעין האפשרות לבקש עריכת שומת היטל השבחה ולהחליט לבסוף לשלם את השומות רק במועד מימוש הזכויות. כלומר השופטת דחתה את עמדת רשויות אלו.

הוועדה המקומית טענה בפני בית המשפט המחוזי כי המדובר בהכרעה בעלת משמעות רחבת היקף הרלוונטית לכלל ועדות התכנון והבניה במדינת ישראל, ויכולה לגרום לכך כי הוועדות תוצפנה בבקשות לעריכת שומות מידיות אשר יביא לחסרון כיס אדיר ולפגיעה קשה בציבור וברשויות.

בית המשפט קבע כי הוועדה המקומית לא הניחה ראשית ביסוס עובדתי או הערכות המאמתות את חששה. ממילא, אין חשש זה יכול להתיר פעולה מינהלית בחוסר סמכות ובניגוד להוראות הדין.

על פסק דינה של כב' השופטת בוסתן הוגש ערעור אשר הינו תלוי ועומד בבית המשפט העליון.

נראה כי ראוי שלא לחייב במס רק כי הוזמנה השומה  לצורך בחינת ההיטל הצפוי, כי במועד זה הבעלים לא מפיק  בפועל הנאה כלכלית מההשבחה בנכס ולכן אין הוועדה המקומית יכולה לחייב את הנישום בתשלום במועד זה.

כאמור הערעור תלוי ועומד לדיון בבית המשפט העליון אך חשוב לדעת שרשויות כדוגמת הועדה המקומית ת"א ממשיכה לראות בזה כמימוש למרות פסה"ד המחוזי ,כך שלמבקש הבקשה צפוי עימות משפטי בנושא ככל ולא ישלם באותו המועד.

הכותבים הם ממשרד עורכי הדין שוב ושות' המתמחה בנדל"ן