"יזהר המוכר" – IN , "יזהר הקונה" – OUT
עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות' המתמחה בדיני מקרקעין
לאחרונה, נעשים שינויים ותיקונים רבים בחוק המכר והכל על מנת להגן על רוכשי דירה מקבלן. מאידך, במקרה של דירת יד שניה הגנה זו איננה בנמצא, לפחות מבחינת החקיקה.
רבים בבואם למכור את הדירה מטילים במסגרת חוזה המכר את האחריות לבדיקת הדירה ותקינותה על הקונה בלבד בעודם פטורים מכל אחריות. לעיתים החובות טומנות בחובן אחריות גדולה מידי.
בפסק דין שניתן לאחרונה נראתה מגמה לפיה מגנים על הקונה גם בעסקת יד שניה. במסגרת פסק הדין
ת"א (י-ם) 20460/08 יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב, המדובר היה במכירת בית נטוש והרוס ושבחלקו לא הושלמה הבניה.
לאחר רכישת הנכס ע"י הקונים גילו לתדהמתם כי הבית נבנה ללא היתר בניה וכי אף לא ניתן טופס 4 המתיר אכלוס. בהסכם המכר היה מצוי הסעיף "הסטנדרטי" אותו נוטים עו"ד להכניס להסכם לפיו המוכר מוכר את הדירה כמות שהיא והקונה מוותר על כל טענה בדבר טעות ו/או אי התאמה ו/או כל טענה בדבר מום או פגם.
הקונים הגישו תביעה לבית המשפט אשר קבע כי הכלל שנלקח מהמשפט הבריטי המוכנה "יזהר הקונה" אין לא מקום במשפט הישראלי.
בית המשפט קבע כי בעסקאות מכר מקרקעין המתנהלות על פי חוק החוזים, חוק המכר וחוק המקרקעין, מוטלות על המוכר חובות תום לב הקבועות בדין, ומכוחן על המוכר חלה החובה להזהיר את הקונה וליידע אותו על היעדר קיומו של טופס 4 ומשלא עשו כן הטעו את הקונים.
לאור האמור פסק בית המשפט כי על המוכר לפצות את הקונה בגין נזקיו בסכום של 180 אלף שקל.
לא בכך תם הדיון – ביהמ"ש אף הביע מורת רוחו על התנהלותו של ב"כ המוכרים וקבע שמחובתו של עוה"ד ליידע את הקונים כי אין בנמצא היתר בניה וטופס 4 כמתחייב בחוק.
לטעמנו, אין ספק כי קיימת חובת גילוי ותום לב על המוכר, אך אין לגלגל האחריות לפתחו של המוכר, שהרי לעיתים במחיר התמורה נלקח בחשבון מצב הנכס. אף על קונה נכס קיימת אחריות לבדיקת הממכר על כל המשתמע מכך ואל לקונה לזלזל בבדיקות אותם עליו לבצע, ובייחוד בדיקות בסיסיות כגון לגשת לרשויות ולבדוק את ההיתרים ותיק הבנין.
