המשרד מספק ליזמים, לקבלנים, לבעלים פרטיים קשת רחבה של שירותים, המקיפה את כלל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים לתחום הנדל”ן:
שלום ירושלים דיבון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה
פסק דין זה קבע בית המשפט העליון בדיון נוסף כי בעל הזכויות בקרקע שבנה דירה והוא או קרובו מתגוררים בה לפחות 4 שנים לאחר סיום הבניה יהא זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה, זאת ללא קשר למספר הבעלים האחרים באותה הקרקע שיבקשו לנצל זכות זו.
חממי נגד הוועדה המקומית ראשון לציון
פסק דין זה חולל מהפכה של ממש בתחום הפיצויים בגין אישור תכניות פוגעות. בפסק דין זה, קבע בית המשפט העליון לראשונה כי במסגרת הפיצויים שהתקבלו בגין אישור תכנית בניין ערים הפוגעת בבעל הקרקע – אין להפחית 40% מסכום הפיצוי, כפי שהיה נהוג עד מועד פסק הדין.
החברה להפצת פרי הארץ נגד המועצה המקומית כפר סבא
המדובר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין ירידת ערך המקרקעין עקב אישורה של תכנית בניין עיר. פסק דין זה הינו בעל חשיבות רבה, שכן בו הוגדר לראשונה מהי פגיעה “סבירה”, שמעבר לה על הרשויות לפצות את בעלי המקרקעין שנפגעו.
משרדנו טיפל בהגשת תביעה נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק בגין הנזק שנגרם כתוצאה מעיכוב בהוצאת היתר בניה משך שנים ארוכות. התביעה נדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (ת"א 41896-02-15) בסיום ההליך התקבל פסק הדין בו חייב בית המשפט המחוזי, את הועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק לשלם לתובעים פיצויים של מליוני ₪. בפסק הדין נקבע שהתנהלות הועדה המקומית וסירובה להוציא היתר הבניה היתה בלתי חוקית ומנוגדת להחלטות מפורשות שניתנו נגדה על ידי ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב וע"י בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו וגרמה לנזקים כספיים עליהם על הועדה המקומית לפצות.
משה שוב נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק
עירית בני ברק התנתה קבלת היתר בניה לפי תמ"א 38 בהקצאת שטח ציבורי בקומת הקרקע של כל מבנה בו ינתנו תוספות המוקנות בתמ"א 38, לאחר שבערר ראשון ובבית המשפט המחוזי נקבע כי התניה שכזו אינה בסמכות הועדה המקומית פעלה הועדה המקומית בני ברק לפרסם הודעה על פי ס' 77 ו-78 לחוק במסגרתם לא יוצא היתר בניה מכח תמ"א 38 ללא הקצאת שטח ציבורי בקומת הקרקע או עד לאישורה של תכנית המאפשרת לועדה המקומית לדרוש הקצאת השטח הנ"ל בקומת הקרקע. בהחלטתה קיבלה ועדת הערר את הערר וקבעה כי הפרסום שבוצע ע"י הנתבעת בטל.
בנוסף קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי לא ניתן לקבוע תנאי לפיו כל בקשה להיתר הינה כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע כשטח עתידי לצורכי ציבורי.
דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ' הורוביץ, נח (6) 289, 12.5.2004
בפסק הדין שנדון בבית המשפט העליון, בהליך שהגיע אף לדיון נוסף בפני הרכב מורחב. נקבעה ההלכה המנחה שמגדירה את “סבירות” הפגיעה אשר תאפשר לועדה המקומית להימנע מתשלום פיצויים לבעלי המקרקעין.
תביעה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 שהגישה גב' יהודית הורוביץ ("המשיבה") עקב פגיעה שנגרמה למקרקעין שבבעלותה כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר.
בית המשפט המחוזי חייב את הוועדה לתכנון ובנייה רעננה (להלן: "המערערת") לשלם למשיבה פיצויים. על החלטה זו הגישה המערערת ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע בדעת רוב כי ירידת הערך של מקרקעי המשיבה בשיעור של 11.8% מהווה פגיעה העוברת את תחום הסביר לצורך בחינת תחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 200"), ולכן על המערערת לשלם פיצויים למשיבה.
דעת המיעוט סברה כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, אך מן הצדק בכל זאת לשלם למשיבה פיצויים בגין ירידת הערך.
על ההחלטה בערעור הוגשה עתירה לדיון נוסף על ידי המערערת. במסגרת הדיון, קבע בית המשפט העליון כי על מנת לקבל פטור מתשלום פיצויים מכוח סעיף 200 יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים. אחד התנאים הינו שהפגיעה במקרקעין אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין.
בנסיבות המקרה, נקבע כי תנאי הסבירות מתקיים אך עם זאת, לאור התנהגות שלא כדין של רשויות התכנון והבנייה שבגינן נפגעו מקרקעי המשיבה על ידי תכנית, הועדה המקומית אינה זכאית לפטור מכוח סעיף 200.
לפיכך, נדחתה העתירה והמערערת חויבה לשלם הפיצויים למשיבה.
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים" על פי דמי שכירות רעיוניים הנגזרים משוויה המשתנה של הקרקע.
בשנת 1969 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות המתייחסת למקרקעין אשר היו בבעלות ההקדש בירושלים. ביום 22.2.1973 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, מכוחה היו המקרקעין לקניינה המלא של המדינה.
סמוך לאחר הודעת ההפקעה, הוכנה תוכנית מתאר שייעדה את המקרקעין לתעשייה לצורך הקמת אזור תעשייה עתירות מדע.
לאחר שתכתובות שהוחלפו בין הצדדים באשר לשיעור פיצויי ההפקעה לא צלחו, הגיש ההקדש בשנת 2005 תביעה לביהמ"ש המחוזי בירושלים. במסגרת התביעה נתבע פיצוי עבור אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת ההפקעות (סעיף אשר בוטל בתיקון (מס' 3) תש"ע -2010), החל מיום ההפקעה ועד למועד הגשת התביעה.
בימ"ש המחוזי קיבל את תביעת ההקדש וקבע, לאור הפסיקה המתייחסת לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, כי ניתן להסיק שעל הפיצוי עבור אובדן דמי החכירה להיגזר מהשווי המשתנה של המקרקעין המופקעים, כשיטתו של ההקדש.
ערעור שהוגש על ידי המדינה נדחה על ידי בית המשפט העליון.
בפסק דין חשוב זה, ציין בית המשפט העליון כי מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה – ולא בגין השימוש במקרקעין – וכי יש לאמץ את שיטת ההקדש לפיה יש לחשב את שווי הקרקע המשתנה משנה לשנה לצורך חישוב הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה.
בפסק דין זה חייב בית-המשפט המחוזי של מחוז המרכז (כב' השופט ב. ארנון) את מינהל מקרקעי ישראל בפיצוי של מיליוני שקלים עקב מחדלים באי חתימה על תכניות בניה אשר עיכבו אכלוס מרכז מסחרי.
חברת ישקו, אשר יוצגה על ידי משרדנו, טענה בתביעתה כי אינה חייבת לשלם לרמ"י תשלום בגין ניוד מחצית מזכויות הבניה של שטח עיקרי בין שני מגרשים. לאור המחלוקת בנושא זה נמנע המנהל מלחתום על הבקשה להיתר הבניה שהעבירה החברה ועל חוזה החכירה, מה שגרם לעיכוב בהקמת המרכז המסחרי.
בית המשפט המחוזי קבע כי לאור פסק הדין של בימ"ש העליון בע"א 3979/01 בניני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, בו נקבע כי המינהל אינו רשאי לגבות מהחברה כל תשלום בגין ניוד זכויות הבנייה ממגרש אחד למשנהו, אזי ברור כי דרישת המינהל לקבלת דמי היתר עקב ניוד זכויות הבניה לא היתה מעוגנת בדין או בחוזה הפיתוח שנכרת שבין הצדדים. לפיכך, סירוב המנהל לחתום על הבקשה להיתר הבניה והימנעותו מחתימה על חוזה החכירה לא היו מוצדקים.
עקב כך, חויב מנהל מקרקעי ישראל בתשלום פיצוי של מיליוני ₪ לחברה בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהעיכוב בחתימה על תכניות הבניה.
בשנת 2012, הגישה חברת סביוני יבנה בע"מ, באמצעות משרדנו, תביעה כספית כנגד עירית יבנה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה ורשות מקרקעי ישראל, בגין הפרת הסכם ועיכוב הליכי תכנון בנוגע למקרקעין שרכשה חברת סביוני יבנה באזור נחל יבנה.
תביעת החברה נסובה על דרישה לפיצוי בשל הפסדים כספיים שנגרמו לה עקב עיכוב הליכי תכנון בנוגע לקרקע שרכשה החברה במכרז רשות מקרקעי ישראל.
בהתאם להסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בשנת 2004 (הסכם אשר אושר כפסק דין) התחייבו הרשויות לקדם תכנון ולאשר תכנית בנין עיר שתאפשר לחברת סביוני יבנה לבנות 200 יח"ד במתחם המערבי של מרכז העסקים העירוני בעיר יבנה.
בעקבות ההסכם, ציפתה חברת סביוני יבנה למימוש זכויותיה הקנייניות ולבניית הדירות זמן סביר מעת חתימת הסכם הפשרה. אולם העדר המעש של הרשויות, אשר לא קידמו את אישורה של תכנית בניין העיר לגבי המקרקעין, גרם לכך שעד למועד הגשת התביעה טרם אושרה תכנית בנין עיר לגבי המקרקעין.
חברת סביוני יבנה טענה בתביעתה כי הנתבעות התנהלו ברשלנות בקשר לקידום תכנית בניין עיר שהתחייבו לקדם ונקטו בסחבת בלתי סבירה.
בית המשפט המחוזי של מחוז המרכז, השופט יחזקאל קינר, קיבל את התביעה ופסק כי על רשות מקרקעי ישראל, עיריית יבנה והועדה המקומית לשלם לחברת סביוני יבנה כ-13 מיליון ₪ בגין הפרת ההסכם ועיכוב הליכי תכנון בנוגע למקרקעיה.
בית המשפט קבע בפסק דינו כי זמן סביר לאישורה של תכנית למקרקעין הינו כ- 5 שנים. לכן, בגין התקופה שמעבר ל-5 השנים שחלפו מיום שנחתם ההסכם, על הרשויות לפצות את חברת סביוני יבנה. בית המשפט אמד את נזקיה של חברת סביוני יבנה בהפסד תשואה שנתית של הקרקע (6% מערך הקרקע המשתנה מדי שנה בשנה).
עוד קבע בית המשפט כי עליית ערך המקרקעין במהלך תקופה זו הינה עובדה שאינה משפיעה על הפיצוי לו זכאית חברת סביוני יבנה, שכן מדובר בעליית שווי כללית הקשורה לעליית שווי של שוק המקרקעין ואינה נובעת מההפרות שהתבצעו על ידי רשויות התכנון כלפי החברה.
בנק מסד נגד מדינת ישראל
פסק דין של בית המשפט העליון בו נקבע לראשונה כי בעליו של קרקע שאדמתו הופקעה זכאי לקבל פיצוי בגין אובדן דמי חכירה עד למועד שבו מדינת ישראל מעניקה את הפיצוי.
